Fibre optique en immeuble et droits des copropriétaires

Les copropriétaires ont fait part de leur souhait d’installer la fibre optique au sein de leur immeuble ?  En tant que syndic de copropriété, vous ne savez pas vers quel opérateur vous tourner et les obligations légales qui vous incombent ? Nous répondons à toutes vos questions à travers cet article.

Comprendre les étapes préalables à l’installation

Deux cas possibles. Lorsqu’un opérateur manifeste son intention d’installer la fibre dans une copropriété, il doit adresser une proposition technique et commerciale au syndic. À réception, celui-ci est tenu de l’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Ce mécanisme automatique, encadré par l’article L. 33-6 du Code des postes et communications électroniques, garantit que les copropriétaires prennent collectivement position sur le projet, sans blocage administratif.

Ou alors, la démarche peut aussi venir d’un copropriétaire. Dans ce cas, il devra envoyer une demande par lettre recommandée au syndic afin d’inscrire cette question à l’ordre du jour. Il est alors judicieux d’accompagner cette demande d’un dossier solide : descriptif du projet, devis de l’opérateur, comparatif d’offres éventuelles… Plus l’information est claire, plus la décision sera fluide.

Il est également possible de se tourner vers la plateforme qui gère votre syndic de copropriété. il existe effectivement des plateformes comme matera.eu/fr  qui vous proposent des solutions en ligne pour gérer la peau de la fibre optique de votre immeuble à votre place. Un gain de temps non négligeable,  surtout quand on est syndic bénévole. 

Le vote en assemblée générale : à chaque cas sa majorité

Selon l’origine de la proposition, les règles de majorité diffèrent. Si un opérateur propose l’installation à ses frais, une simple majorité suffit : 50 % des voix des copropriétaires présents ou représentés. C’est souvent le cas des opérateurs commerciaux qui ont un intérêt stratégique à densifier leur réseau.

En revanche, si l’initiative vient d’un copropriétaire, la majorité absolue s’applique : plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Cette distinction est essentielle, car elle peut freiner certains projets si la communication en amont n’est pas bien assurée. D’où l’intérêt d’impliquer le conseil syndical pour porter le sujet collectivement.

Dans tous les cas, le procès-verbal de l’assemblée doit mentionner explicitement les termes de la décision, le nom de l’opérateur retenu, et l’accord sur la signature de la convention. Ce document servira de base juridique à toutes les étapes suivantes.

Une convention qui encadre l’installation

Une fois le vote acté, le syndic signe une convention avec l’opérateur, selon un modèle validé par l’Arcep. Ce contrat formalise les engagements : lieux d’intervention (local technique, gaines, parties communes), délais de réalisation, règles d’entretien et conditions de résiliation.

La durée de la convention est généralement de 25 ans, pendant lesquels l’opérateur devient responsable de la maintenance du réseau dans l’immeuble. Il s’engage aussi à garantir un accès non discriminatoire aux autres fournisseurs. Cette clause de mutualisation est capitale : elle empêche qu’un opérateur bloque l’entrée à ses concurrents une fois le réseau posé.

Une installation en deux temps

L’intervention se déroule d’abord dans les parties communes. L’opérateur installe un point de mutualisation, souvent dans un local technique ou un local poubelle, selon les contraintes d’accessibilité. Ce point constitue le cœur du réseau de l’immeuble, depuis lequel partiront les câbles vers chaque logement.

Ce n’est qu’après cette première étape que les habitants peuvent faire appel à un fournisseur pour le raccordement individuel. Cette séparation entre l’infrastructure collective et l’abonnement individuel évite les conflits d’intérêt et permet à chacun de choisir librement son opérateur.

Dans les immeubles récents, les gaines prévues à cet effet simplifient les choses. Mais dans les immeubles anciens, des aménagements techniques peuvent être nécessaires. C’est pourquoi il est recommandé de faire réaliser un diagnostic de l’infrastructure existante avant d’approuver définitivement un projet.

Un coût pris en charge par l’opérateur

En principe, la pose de la fibre optique dans l’immeuble est entièrement financée par l’opérateur. Cela concerne à la fois l’installation du point de mutualisation et le raccordement jusqu’aux logements. Aucun frais ne doit être demandé ni au syndicat de copropriété ni aux résidents.

Cependant, certains travaux annexes peuvent rester à la charge de la copropriété. C’est le cas si des gaines sont inaccessibles, obstruées ou absentes. Dans ce cas, le syndic peut décider de faire réaliser des travaux préparatoires (pose de fourreaux, percement de dalles, etc.), à condition qu’ils soient validés en assemblée et budgétés dans les charges communes.

Il faut aussi prévoir des interventions en période de chantier : nettoyage, sécurisation des zones de passage, ou remise en état d’éventuels dégâts. 

Délais, recours et responsabilités

La convention impose généralement un délai maximal de 6 mois à l’opérateur pour réaliser les travaux à compter de la signature. En cas de dépassement injustifié, la copropriété peut faire valoir des pénalités, voire résilier l’accord. Le conseil syndical a tout intérêt à suivre de près les étapes du chantier, en lien avec le référent désigné.

Si un problème survient — impossibilité d’accès à la colonne montante, refus d’intervention du fournisseur d’accès, dégradation non réparée —, l’Arcep peut être saisie pour jouer un rôle de médiateur. Elle peut également ordonner un gel commercial temporaire pour contraindre un opérateur défaillant à rétablir l’accès équitable à tous.

Le droit à la fibre pour les locataires

Depuis la loi Macron de 2015, chaque locataire a un droit individuel au raccordement à la fibre optique dans les zones où elle est disponible. Le propriétaire ne peut s’y opposer que pour un motif sérieux et légitime (travaux en cours, impossibilité technique temporaire…).

Le locataire doit adresser une demande écrite au bailleur. Si celui-ci ne répond pas dans un délai de six mois, le raccordement peut avoir lieu sans son accord explicite. Cette règle garantit que l’accès au très haut débit ne reste pas bloqué pour des raisons de négligence ou de mésentente entre parties.

Que retenir si votre syndic d’immeuble souhaite installer la fibre ?

La fibre optique s’impose aujourd’hui comme un standard dans les immeubles, au même titre que l’électricité ou l’eau courante. Pour les copropriétaires, son installation représente un gain de confort, une modernisation du bâti, mais aussi un processus à maîtriser juridiquement et techniquement. En suivant les étapes réglementaires, en impliquant les habitants et en assurant un suivi rigoureux du projet, le raccordement à la fibre peut se dérouler sans obstacle. C’est aussi l’occasion, pour les conseils syndicaux et les syndics, de renforcer la transparence, la communication et la gestion de projet au sein de la copropriété.